Tujuh Hal yang Wajib Dicek Sebelum Membeli Rumah di Cluster Baru

Tujuh hal yang wajib Kamu cek sebelum membeli rumah di cluster baru adalah legalitas tanah dan perizinan, rekam jejak developer, spesifikasi teknis tertulis, kondisi lahan dan risiko lingkungan, total biaya di luar harga rumah, status fasilitas yang dijanjikan, serta rencana infrastruktur di sekitar kawasan. Ketujuhnya bisa Kamu periksa sendiri dalam satu kali kunjungan, asalkan Kamu tahu dokumen apa yang berhak diminta.

 

Membeli rumah di cluster yang baru dipasarkan punya keuntungan nyata: harga masuk lebih rendah, pilihan kavling masih banyak, dan skema pembayarannya biasanya lebih longgar. Tapi Kamu membeli sesuatu yang sebagian besar masih berupa rencana. Maket, render, dan show unit menunjukkan hasil akhir yang diniatkan, sementara yang Kamu tanda tangani adalah perjanjian tentang sesuatu yang belum berdiri. Jarak antara keduanya diisi oleh dokumen, dan dokumen itulah yang perlu Kamu baca.

 

• Legalitas tanah dan perizinan proyek

Ini poin yang paling mahal kalau terlewat, dan paling murah kalau dicek di awal. Developer yang tertib administrasi tidak akan keberatan menunjukkannya. Dokumen yang berhak Kamu minta Sertifikat induk atas nama badan usaha. Lahan proyek harus sudah bersertifikat atas nama perusahaan pengembang, bukan masih atas nama perorangan atau pihak ketiga. Kalau statusnya masih dalam proses balik nama, tanyakan sudah sampai tahap mana dan minta bukti prosesnya.

Izin mendirikan bangunan. Sejak berlakunya sistem perizinan berusaha berbasis risiko, izin ini berbentuk Persetujuan Bangunan Gedung atau PBG. Proyek yang menjual unit tanpa PBG menempatkan pembelinya pada risiko yang tidak perlu. Status sertifikat unit yang akan Kamu terima. Tanyakan apakah unit akan dipecah menjadi SHM atau HGB, dan berapa lama proses pemecahan sertifikat setelah serah terima.

 

• Rekam jejak developer

  Brosur menunjukkan apa yang dijanjikan. Rekam jejak menunjukkan apa yang biasanya terjadi. Cari proyek yang sudah selesai dan dihuni dari pengembang yang sama, lalu periksa tiga hal ini.

  Ketepatan serah terima. Apakah unit diserahkan sesuai jadwal yang dijanjikan, atau molor? Kalau molor, berapa lama, dan bagaimana pengembang menanganinya?

  Kesesuaian hasil dengan janji awal. Kunjungi kawasan yang sudah jadi dan bandingkan dengan brosur lamanya kalau masih bisa Kamu dapatkan. Fasilitas yang dijanjikan berdiri atau tidak, dan seperti apa kondisinya sekarang.

  Kualitas pengelolaan setelah serah terima. Ini yang paling sering terlewat. Kawasan yang bagus di tahun pertama bisa terlihat sangat berbeda di tahun kelima kalau pengelolaannya lemah. Cara tercepat memeriksanya adalah berkunjung ke kawasan lama pengembang tersebut di hari kerja dan melihat kondisi jalan, taman, penerangan, dan keamanannya.

 

• Spesifikasi teknis tertulis, jangan berhenti di render

  Render adalah gambaran suasana. Spesifikasi teknis adalah komitmen. Minta daftar spesifikasi tertulis dan periksa apakah mencakup hal berikut.

  • Struktur: jenis pondasi, rangka, dan dinding
  • Atap: jenis rangka dan penutup atap
  • Lantai dan dinding: jenis serta ukuran material, termasuk area basah
  • Sanitair dan kelistrikan: merek atau setara, daya listrik terpasang
  • Kusen, pintu, dan jendela: material dan jenis kacanya
  • Sumber air bersih: PDAM, sumur dalam, atau kombinasi keduanya

  Perhatikan istilah "atau setara" yang sering muncul di daftar spesifikasi. Istilah ini wajar dipakai karena ketersediaan material bisa berubah selama masa pembangunan, tapi Kamu berhak menanyakan setara dalam hal apa. Setara harga, setara kualitas, atau setara dimensi adalah tiga hal berbeda.

  Saat berada di show unit, ingat bahwa unit contoh sering memakai furnitur dan finishing tambahan yang tidak termasuk dalam harga. Tanyakan secara spesifik: mana yang akan Kamu terima saat serah terima, dan mana yang merupakan tambahan.

 

• Kondisi lahan dan risiko lingkungan

  Di Jakarta dan sekitarnya, ini poin yang tidak bisa diwakili oleh brosur mana pun. Kamu perlu datang dan melihat sendiri.

  Ketinggian tanah kawasan dibandingkan jalan utama di luarnya. Kawasan yang lebih rendah dari jalan sekitarnya memerlukan sistem pengelolaan air yang lebih serius.

  Sistem drainase. Tanyakan ke mana air dialirkan, apakah ada kolam retensi atau sump pit, dan bagaimana kapasitasnya dihitung. Pengembang yang serius menyiapkan jawabannya.

  Riwayat lingkungan sekitar. Bertanya ke warga di kawasan sebelah biasanya memberi gambaran yang lebih jujur daripada bertanya ke siapa pun yang berkepentingan menjual.

  Waktu kunjungan. Kalau memungkinkan, datang sekali saat hujan. Satu kunjungan di musim hujan memberi Kamu informasi yang tidak akan Kamu dapat dari sepuluh kunjungan di musim kemarau.

 

• Total biaya yang harus disiapkan, di luar harga rumah

  Harga yang tertera di materi pemasaran jarang mencerminkan total pengeluaran Kamu. Minta rincian lengkapnya sejak awal.

  Biaya yang sering terlewat dalam perhitungan pembeli pertama kali:

  • BPHTB, pajak yang ditanggung pembeli, dihitung dari nilai transaksi atau NJOP
  • Biaya AJB dan balik nama di notaris
  • Biaya provisi dan administrasi KPR, plus asuransi jiwa dan kebakaran yang biasanya disyaratkan bank
  • Iuran pengelolaan lingkungan (IPL) bulanan, yang berjalan selama Kamu memiliki rumah tersebut
  • Biaya penyambungan listrik dan air kalau belum termasuk

   

• Fasilitas yang sudah ada versus yang masih rencana

  Ini pertanyaan paling sederhana yang paling sering dilewatkan pembeli, fasilitas yang ditunjukkan di maket, mana yang sudah berdiri dan mana yang masih rencana?

  Keduanya sah, dan cluster baru memang wajar memiliki fasilitas yang belum terbangun. Yang perlu Kamu ketahui adalah posisinya, karena itu memengaruhi pengalaman Kamu di tahun pertama sampai ketiga.

  Untuk fasilitas yang masih rencana, tanyakan targetnya kapan, dan apakah target itu tercantum dalam dokumen atau hanya disebut lisan. Untuk fasilitas yang sudah berdiri, cukup minta melihatnya langsung.

 

• Akses dan rencana infrastruktur di sekitar kawasan

  Nilai sebuah kawasan hunian sangat ditentukan oleh apa yang ada di luar pagarnya.

  Akses keluar masuk. Berapa pintu yang tersedia? Kawasan dengan satu jalur keluar akan terasa berbeda saat jam sibuk dibandingkan kawasan dengan beberapa alternatif.

  Jarak ke titik penting. Ukur sendiri waktu tempuh ke kantor, sekolah anak, dan rumah sakit terdekat, dan lakukan pada jam Kamu biasanya bepergian. Angka di brosur biasanya dihitung di kondisi lalu lintas lengang. Untuk kawasan Jakarta Barat, pertimbangan lengkapnya bisa Kamu baca di artikel perumahan Jakarta Barat yang strategis untuk keluarga.

  Rencana infrastruktur yang sudah pasti. Jalan tol, jalur transportasi umum, atau pengembangan kawasan yang sudah masuk dokumen perencanaan pemerintah punya bobot berbeda dibandingkan rencana yang masih wacana. Minta sumbernya, dan perlakukan rencana tanpa dokumen sebagai bonus, bukan sebagai dasar keputusan.

 

Tujuh poin di atas punya satu benang merah yaitu semuanya bisa dijawab dengan dokumen, atau dengan sesuatu yang bisa Kamu lihat sendiri. Itu ukuran yang jauh lebih berguna daripada kesan pertama terhadap show unit, karena show unit dirancang untuk menyenangkan, sementara dokumen dirancang untuk mengikat. Kalau di sebuah cluster sebagian besar pertanyaan ini dijawab dengan dokumen, Kamu punya dasar yang kuat untuk melanjutkan. Kalau sebagian besar dijawab dengan "nanti", Kamu punya alasan yang sama kuatnya untuk memperlambat. Rumah adalah komitmen belasan tahun, dan tidak ada promo yang cukup besar untuk membenarkan keputusan yang diburu.

 

Kunjungi dan uji sendiri checklist ini

The Forestine berada di dalam CitraGarden City, Kalideres, kawasan yang sudah lama berpenghuni, jadi poin 2 dan poin 6 bisa Kamu periksa langsung di tempat. Bawa kesepuluh pertanyaan di atas dan tanyakan satu per satu ke tim penjualan.

Atur jadwal kunjungan lewat WhatsApp di 0817 7998 8899, atau lihat dulu tipe, denah, dan ketersediaan unit di halaman Cluster Lacewood.

Belum tahu cluster mana yang cocok? Bandingkan dulu pilihan yang ada di daftar seluruh cluster The Forestine.