Pengajuan KPR Ditolak? Ini Penyebabnya, dan yang Masih Bisa Diperbaiki

Pengajuan KPR paling sering ditolak karena lima hal: riwayat kredit yang tercatat di SLIK OJK, rasio cicilan yang terlalu besar dibanding penghasilan, status dan masa kerja yang belum memenuhi syarat bank, nilai appraisal agunan yang lebih rendah dari harga transaksi, dan dokumen yang tidak lengkap atau tidak konsisten. Sebagian besar penyebab itu bisa diperbaiki, dan sebagian bahkan bisa diselesaikan dalam hitungan minggu. Penolakan terasa seperti vonis karena bank jarang menjelaskan alasannya secara rinci. Padahal yang Kamu hadapi biasanya bukan penilaian terhadap diri Kamu, melainkan hasil hitungan terhadap angka dan dokumen. Begitu Kamu tahu angka mana yang meleset, langkah perbaikannya jadi jelas.

Catatan sebelum masuk: tulisan ini berisi informasi umum, bukan nasihat keuangan. Ketentuan tiap bank berbeda dan berubah dari waktu ke waktu, jadi angka di sini perlu Kamu konfirmasi ke bank yang Kamu tuju.

 

Tujuh Penyebab Penolakan yang Paling Sering

1. Riwayat kredit bermasalah yang tercatat di SLIK OJK
2. Rasio cicilan terhadap penghasilan melebihi batas bank
3. Jejak paylater dan pinjaman online yang menumpuk
4. Status pekerjaan atau masa kerja belum memenuhi syarat
5. Usia saat kredit jatuh tempo melewati batas
6. Nilai appraisal lebih rendah dari harga transaksi
7. Dokumen tidak lengkap atau datanya tidak konsisten

 

• Riwayat kredit yang tercatat di SLIK OJK

Ini penyebab nomor satu, dan yang paling sering tidak disadari pemohon.

SLIK OJK, yang menggantikan istilah lama BI Checking, mencatat riwayat seluruh fasilitas kredit Kamu: kartu kredit, kredit kendaraan, pinjaman tanpa agunan, sampai cicilan elektronik. Bank melihat kolektibilitas, yaitu status kelancaran pembayaran dengan skala 1 sampai 5. Kolektibilitas 1 berarti lancar. Angka 2 ke atas berarti ada tunggakan, dan semakin besar angkanya semakin berat catatannya.

Yang sering mengejutkan: tunggakan kecil pun tercatat. Kartu kredit yang telat bayar beberapa kali, atau cicilan barang yang terlewat satu bulan, cukup untuk menurunkan kolektibilitas.

• • Cara mengeceknya sendiri

Kamu berhak meminta informasi debitur atas nama sendiri ke OJK, dan layanannya gratis. Permohonan bisa diajukan secara daring maupun datang langsung ke kantor OJK. Lakukan ini sebelum mengajukan KPR, bukan sesudah ditolak.

• • Yang bisa diperbaiki, dan berapa lama

Lunasi tunggakan yang masih berjalan, lalu minta surat keterangan lunas dari pemberi kredit. Setelah itu, status di SLIK akan diperbarui, tapi riwayat lamanya tetap terlihat untuk beberapa waktu. Artinya memperbaiki catatan kredit menuntut kesabaran: bayar tepat waktu secara konsisten selama beberapa bulan sebelum mengajukan lagi.

Kalau Kamu merasa ada catatan yang keliru, ajukan sanggahan ke lembaga yang melaporkannya, bukan ke bank tujuan.

 

• Rasio cicilan terhadap penghasilan terlalu tinggi

  Bank menghitung total seluruh cicilan Kamu, termasuk yang sudah berjalan, bukan cicilan KPR yang diajukan saja.

  Patokan yang umum dipakai: total cicilan seluruh pinjaman sebaiknya tidak melebihi sekitar sepertiga penghasilan bulanan. Jadi kalau Kamu masih punya cicilan mobil dan kartu kredit yang berjalan, ruang untuk KPR otomatis menyempit.

  Cara memperbaikinya ada tiga, dan ketiganya bisa dijalankan bersamaan:

  Lunasi dulu cicilan kecil yang tersisa. Satu cicilan kecil yang hampir selesai sering jadi penentu, dan melunasinya memberi efek langsung pada perhitungan.

  Ajukan tenor yang lebih panjang. Tenor 20 tahun membuat cicilan bulanan lebih rendah daripada tenor 10 tahun, meskipun total bunga yang dibayar jadi lebih besar. Ini pertukaran yang perlu Kamu hitung sadar-sadar.

  Tambah uang muka. Pokok pinjaman yang lebih kecil berarti cicilan yang lebih ringan, dan sekaligus menurunkan risiko di mata bank.

 

• Jejak paylater dan pinjaman online

  Ini penyebab yang naik tajam beberapa tahun terakhir, terutama di kalangan pemohon muda.

  Banyak orang menganggap paylater dan pinjaman daring sebagai transaksi kecil yang tidak berpengaruh. Padahal sebagian penyelenggara melaporkan datanya, sehingga tetap terbaca sebagai fasilitas kredit aktif. Akumulasi beberapa paylater yang masing-masing kecil bisa menekan rasio cicilan Kamu tanpa Kamu sadari.

  Yang perlu dilakukan: tutup akun paylater yang tidak terpakai, lunasi yang masih berjalan, dan pastikan tidak ada tagihan tersisa saat pengajuan. Tutup akunnya secara resmi, jangan hanya berhenti memakainya, karena limit yang masih terbuka tetap bisa terbaca sebagai potensi kewajiban.

 

• Status pekerjaan dan masa kerja

  Bank menilai kestabilan penghasilan, dan ukurannya berbeda untuk tiap jenis pekerjaan.

  Karyawan tetap biasanya diminta sudah melewati masa percobaan dan punya masa kerja minimal tertentu. Mengajukan KPR saat masih berstatus percobaan hampir selalu ditolak.

  Karyawan kontrak masih bisa mengajukan di sebagian bank, biasanya dengan syarat sisa masa kontrak dan rekam jejak perpanjangan yang jelas.

  Wiraswasta dan pekerja lepas dinilai dari mutasi rekening, laporan keuangan, dan legalitas usaha. Di sini yang menentukan adalah konsistensi pemasukan yang terbaca di rekening, bukan nominal besar yang muncul sesekali.

  Kalau Kamu berencana pindah kerja, pertimbangkan menunda sampai KPR disetujui. Pindah kerja di tengah proses pengajuan sering membatalkan persetujuan yang sudah hampir keluar.

 

• Usia saat kredit jatuh tempo

  Bank membatasi usia pemohon saat kredit lunas, bukan saat mengajukan.

  Patokan yang umum dipakai: kredit harus lunas sebelum pemohon mencapai usia pensiun, dengan batas yang berbeda antara karyawan dan wiraswasta. Konsekuensinya, pemohon berusia 45 tahun biasanya tidak bisa mengambil tenor 20 tahun.

  Yang bisa dilakukan, perpendek tenor dan naikkan uang muka, atau ajukan bersama pasangan yang usianya lebih muda sebagai pemohon utama.

 

• Nilai appraisal lebih rendah dari harga transaksi

  Ini penyebab yang paling sering bikin bingung, karena pengajuan Kamu sebenarnya tidak ditolak, hanya disetujui lebih kecil dari yang diharapkan.

  Bank tidak meminjamkan berdasarkan harga yang Kamu sepakati dengan penjual, melainkan berdasarkan nilai taksiran penilai independen. Kalau nilai taksirannya lebih rendah, plafon kredit ikut turun, dan selisihnya harus Kamu tutup dengan dana sendiri.

  Risiko ini jauh lebih besar pada transaksi rumah bekas dengan harga yang ditawar bebas. Pada pembelian dari pengembang dengan harga resmi dan legalitas yang rapi, selisihnya biasanya lebih kecil karena dasar penilaiannya lebih jelas.

  Legalitas agunan juga masuk hitungan di tahap ini. Sertifikat yang masih bermasalah atau izin bangunan yang belum terbit bisa menggagalkan pengajuan meskipun profil keuangan Kamu bagus. Cara memeriksanya dibahas lengkap di artikel hal yang wajib dicek sebelum membeli rumah di cluster baru.

 

• Dokumen tidak lengkap atau datanya tidak konsisten

  Penyebab paling sepele, dan paling disayangkan.

  Yang paling sering jadi masalah: nama di KTP berbeda dengan nama di NPWP atau buku nikah, alamat tidak sama antar dokumen, slip gaji tidak sesuai dengan mutasi rekening, atau penghasilan tambahan yang disebut lisan tapi tidak ada buktinya.

  Bank membaca ketidakcocokan data sebagai risiko, bukan sebagai kelalaian administratif. Jadi rapikan dulu sebelum mengajukan: samakan ejaan nama di semua dokumen, perbarui alamat kalau sudah pindah, dan siapkan bukti untuk setiap penghasilan yang Kamu cantumkan.

 

.

Apakah langsung mengajukan ke bank lain itu ide bagus?

Biasanya tidak, kalau akar masalahnya belum diperbaiki. Setiap bank membaca data SLIK yang sama. Kalau penolakan berasal dari riwayat kredit atau rasio cicilan, bank kedua kemungkinan besar sampai pada kesimpulan serupa. Yang Kamu dapat hanyalah penolakan kedua, ditambah waktu yang terbuang. Mengajukan ke bank lain masuk akal dalam dua kondisi: ketika penolakan berasal dari kebijakan internal yang memang berbeda antar bank, misalnya ketentuan status pekerjaan atau usia, atau ketika Kamu sudah memperbaiki penyebabnya dan siap mengajukan dengan profil yang berbeda dari sebelumnya.

Satu hal yang membantu: membeli dari pengembang yang bekerja sama dengan beberapa bank sekaligus. Berkas Kamu bisa dibandingkan di beberapa pilihan dalam satu proses, dan tim penjualan biasanya sudah tahu bank mana yang paling sesuai untuk profil tertentu. The Forestine bekerja sama dengan sejumlah bank, 

Kalau Kamu sedang menyiapkan pengajuan ulang dan ingin tahu lebih dulu apakah profil Kamu cocok, konsultasikan dengan tim penjualan lewat WhatsApp di 0817 7998 8899. Atau lihat dulu pilihan tipe dan kisaran harganya di Cluster Lacewood dan daftar seluruh cluster.